דירות להשקעה בחו"ל- כך תעשו את זה נכון
מחירים בישראל זינקו בשנים האחרונות בשיעור הגבוה ביותר ב-OECD, מה שהופך רכישת דירה לכמעט בלתי אפשרית שלא לדבר על דירה להשקעה.
ישנן סיבות רבות לכך שמחירי הנדל"ן בישראל לא מפסיקים לעלות. אם תשאלו אנליסטים ואנשי מקצוע בשוק הנדל"ן מדוע המחירים עולים, תשמעו כמעט את אותן תשובות; היצע נמוך וביקוש גבוה, עלויות בנייה גבוהות, מיסוי, ריביות ומסיבות רבות אחרות, אך התשובה הפופולרית ביותר כמובן, מחסור קרקעות בניה זמינות.
לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, קיים כיום מחסור עצום ביחידות דיור במדינה המסתכמות ב-100,00-150,000 יחידות.
לפי נתוני הלמ"ס בסוף 2015 אוכלוסיית ישראל מנתה 8.5 מיליון איש, צפוי כי בסוף 2024 האוכלוסייה תגיע ל -10 מיליון, ובסוף 2048 - 15 מיליון, ובסוף תקופת התחזית עד 2065 - 20 מיליון.
יותר ויותר משקיעים מתחילים לחפש לאחר חלופות זולות יותר מעבר לים. דירות להשקעה בחו"ל פותחות את הדלת עבור משקיעים עם הון קטן להיכנס לעולם ההשקעות ולהשיג תשואות יציבות ורווחים גבוהים.
רק תארו לעצמכם שעבור דירה ממוצעת אחת בישראל, תוכלו לקנות כ-10 דירות, או אפילו בניין קטן באחד הערים באירופה. דירות להשקעה בחו"ל יושכרו ובעוד מספר שנים תוכלו להכפיל את ההשקעה שלכם ולייצר רווח הון נעה.
מהו הטיימינג הנכון לרכוש דירה להשקעה בחו"ל
שוק הנדל"ן, לעומת שוק המניות, משדר יציבות. כשקונים דירה להשקעה חשוב לקחת בחשבון גם את התשואה השנתית וגם את הרווח הון שניתן להשיג ממכירת הדירה בעתיד.
לפני הכל חשוב להבין, ששוק הנדל"ן מתנהג במחזוריות. מחזורים של שוק הנדל"ן נקבעים על ידי תנודות תקופתיות בין היצע והביקוש. חשוב להתמקד ולהבין באיזה מדינה אתם רוצים להשקיע. לא בכל מדינה יש צפי לעליית מחירים ושוק השכירות מפותח.
המחזוריות בשוק הנדל"ן כוללת 4 שלבים: התרחבות, רוויית יתר, מיתון והתאוששות. כל שלב מאופיין ברמה מסוימת של מחירים, רמת ביקושים והיקפי בניה שונים. לפני שאתם מחליטים איפה להשקיע, חשוב מאוד להבין, באיזה שלב על העקומה נמצא שוק הנדל"ן הספציפי, על מנת לבחור את הטיימינג הנכון.
התקופה הטובה ביותר לרכוש דירה להשקעה בחו"ל הינו תחילת שלב ההתאוששות, כאשר המחירים מגיעים לתחתית ורק מתחילים מעט להעלות. הטיימינג האופטימלי לרכישת דירה להשקעה הינו כאשר אנו יכולים לראות עלייה מתונה אחרי כמה שנים של שפל. ככה תוכלו להשיג דירה במחיר השקעה התחלתי יחסית נמוך עם פוטנציאל עתידי לעליית ערך.
אז מצאתם את הטיימינג הנכון איך ממשיכים? איזה פרמטרים חשוב לבדוק?
רבים שואלים איך רוכשים דירה להשקעה בחו"ל, אלו שווקים פופולאריים בקרב משקיעים ישראלים. כמובן שהרוב מחפש מיקום קרוב ומחירים נמוכים. הכנו בשבילכם רשימה של פרמטרים חשובים, על מנת שתוכלו לקבל את החלטה המושכלת ביותר.
מטרת ההשקעה
חשוב להבין עבור מה אתם רוכשים את הדירה להשקעה בחו"ל: תשואה שותפת, השבחה, דירת נופש.
עיר ומיקום
הכי כדאי לרכוש דירה להשקעה בחו”ל בערי בירות או במקומות בילוי פופולריים ומרכזי עסקים בינלאומיים. תדעו, גם אם הנכס מצוי באזור יוקרתי, אבל במיקום נחות הוא לעולם לא יעמוד בציפיות ההשקעה.
אינפלציה
קצב עליית מחירים במשק ללא שינוי בכוח הקניה. כדאי לבדוק את ערך המטבע במדינת ההשקעה ביחס לשערי חליפין.
לדוגמא: יש מדינות במזרח אירופה שעדיין משתמשות במטבע המקומי שלהם, לכן כדי לבדוק את כוח המטבע המקומי ביחס לשער האירו, על פני תקופה של כמה שנים. כדי למזער את ההפסדים מאינפלציה מומלץ להשקיע במדינה עם כלכלה יציבה ואינפלציה נמוכה- בין 2% ל-4%.
אוכלוסייה
לבדוק את קצב גידול האוכלוסייה באותו אזור בשנים האחרונות. עדיף לבחור דירה להשקעה באזורים המאופיינים בדמוגרפיה חזקה, עם צפי לשוק שכירות עולה.
רמת שכירות של הנכס/נזילות
תוך כמה זמן תוכלו לממש את הנכס במחיר השוק שלו. אם מוכרים את הנכס תוך זמן קצר (עד 3 חודשים) הנכס הינו בעל רמת שכירות גבוהה. נכס שיימכר מהר אך במחיר נמוך ממחיר השוק אינו ייחשב לנכס בעל נזילות גבוהה. באתרי נופש הנכסים הנזילים ביותר נמצאים בקו ראשון לים או בקרבה לאטרקציות המרכזיות של המקום. בערים גדולות הנכסים הנזילים ביותר נמצאים בקרבה לתחבורה ציבורית, אוניברסיטאות או במרכז העיר.
בעניין גודל הדירה
הדירות הנזילות ביותר הינן דירות סטודיו או דירות 2 חדרים.
בבחירת דירה להשקעה בחו"ל, צריך קודם כל לשים לב למצב השוק של המדינה שנבחרה ולחשוב על הטווח הארוך על מנת לקבוע כמה זמן הנכס ישמור על נזילות והאם המחיר יעלה לאורך זמן.
רמת הביקוש המקומי
חשוב לבדוק מי השוכרים הפוטנציאלים ומי הרוכשים והקונים הפוטנציאלים במקום. אם השוק המקומי פתוח למימון. מה רמת הביקוש הפנימי לנכסי נדל"ן.
בירוקרטיה וניהול הנכס
למשל למי שמשקיע בארצות הברית נדרש לעבור תהליך בירוקרטי ארוך ומורכב. לא כולם מצליחים לעמוד בתנאי רכישה הנדרשים. לעומת זאת הרבה מדינות מזרח אירופאיות מעודדות השקעות זרות והופכות את הליך הרכישה לפשוט וידידותי.
ונוסף חשוב להבין מה הזמן שכרוך בניהול וטיפול בנכס לאחר הרכישה.
פוטנציאל רווח הון
כמובן שאם אתם רוכשים את הדירה להשקעה בח"ל, אתם מתכננים למכור אותה בעוד כמה שנים. חשוב לבדוק מה הפוטנציאל לעליית מחירים בשוק. בדרך כלל הנתון מושפע מגורמים כגון: כלכלה, ריביות במשק, אחוז האבטלה, ביקוש וההיצע.
מיסים ותשלומים על רכישת דירה להשקעה בחו"ל
לאחר שבחרתם איפה להשקיע חשוב מאוד לבדוק את נושא המיסוי. רכישת דירה להשקעה בחו"ל יוצרת חובות במס, מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ מיסוי שמבין בנדל"ן בינלאומי.
ישנם מדינות רבות, בעיקר במזרח אירופה, שמעודדת השקעות זרות על ידי מיסוי נמוך והטבות נוספות במס.
מס רכישה
הרוכש משלם מס רכישה במדינה בה הוא רכש את הנכס. לפני שרוכשים דירה, חשוב לבדוק מה גובה מס רכישה באותו מקום. אין חובת תשלום מס רכישה בישראל, על הנכס שנרכש בחו"ל.
בדקו האם קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה בה אתם משקיעים. האמנה קובעת כי מדינת המקור בה נרכש הנכס להשקעה בדרך כלל מקבלת "זכות המיסוי הראשונית" והמדינה השנייה, במקרה שלנו ישראל משלמת את היתרה לאחר קיזוז.
https://www.gov.il/he/Departments/DynamicCollectors/international_agreements?skip=0&limit=10&type=03
מס רווחי הון/מס שבח
במידה ומכרתם את הדירה ברווח תצטרכו לשלם מס שבח/רווח הון. ישנם מדינות שפותרות את המוכרים מתשלום מס שבח במידה והחזקתם בדירה כמה שנים לאחר רכישה.
קודם כל משלמים מס למדינה בה מצוי הנכס ובמידת הצורך משלימים בישראל. מס רווחי הון בישראל עומד על 25%.
מס הכנסה
מס על השכרת הדירה. מיסים על הכנסות משכירות בחו"ל מחויבים במס הן במדינה בה הנכס נרכש הנכס והן בישראל.
לדוגמא: יוון נחשבת ליעד אטרקטיבי כי יש להם האמנה למניעת כפל מס מיוחדת.
האמנה עם יוון גורסת שזכות המיסוי הבלעדית נמצאת במוקד שבו הנדל"ן יושב. כלומר, אם ישראלי מוכר דירה ביוון או חברה שיש בה דירה, מי שייהנו מהמיסים הם היוונים בלבד, וישראל לא תוכל לדרוש מס.
בנוסף חשוב לדעת שיש מדינות שבכלל לא מאפשרות למשקיעים זרים לרכוש נדל”ן באופן פרטי.
ישנם גורמים נוספים כגון, עונתיות, תיירות פנים וחוץ, קרבת הנכס, זמן שנדרש לביצוע העסקה, וכדומה. קבלת החלטה מושכלת מחייבת לנתח ולשקלל את כל הפרמטרים, תוך לקיחת בחשבון הזדמנויות וסיכונים. ככה תוכלו לבצע השקעה בטוחה ומפוקחת ביותר.
אבל האמת היא שאיש עדיין לא למד להשקיע בקריאת ספרים, המלצות או מאמרים. זה יכול להיעשות רק בדרך אחת: השקעה עצמית בלבד!
*חשוב לדעת כי, האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מרואה חשבון או יועץ מס. בכל מקרה עליכם להתייעץ עם איש מקצוע העוסק בתחום זה.