בעוד שחלומות הם בחינם, הרי שבנייתו של בית החלומות כרוכה בהשקעה כספית ניכרת.
כאשר פורטים את הפנטזיה לפרוטות ובודקים מהי עלות בניית בית פרטי, יש לקחת בחשבון הן את הפרמטרים והגורמים הנתונים לשליטתנו, והן את אלו שאינם בידינו כלל.
הבנה של תהליך הבניה, החל משלב החלום ועד לטופס האכלוס, תסייע במניעת הוצאות מיותרות ותמזער מכשולים העומדים בדרך.
בונים תקציב
בתהליך בנייתו של בית החלומות שלכם מעורבים בעלי מלאכה רבים, ספקים וקבלנים, שכל אחד מהם נוגס נתח בתקציב הבניה, לפני שאפילו ניגשנו לעלויות של החומרים.
על מנת להעריך נכונה את ההוצאות הצפויות לנו, עלינו לצפות את הבלתי צפוי, כלומר: לקחת בחשבון את ההשלכות והמשמעויות הכלכליות של הגדרת לוחות הזמנים, של נגישות ואיכות.
השלב הבא: רכישת קרקע
קנייתו של מגרש חושפת אתכם למספר סיכונים, שמודעות לקיומם טרם הרכישה עשויה למנוע אותם. לשם כך, יש להיוועץ באנשי מקצוע מומחים, ביניהם עורך דין שתחום התמחותו היא דיני מקרקעין, אדריכל בעל היכרות מעמיקה עם האזור, ואף מתווך דירות מקומי המודע לנקודות החולשה של הסביבה.
שערו בנפשכם כי מתחת לאדמה שרכשתם, חבוי לו אתר ארכאולוגי המוגן על פי חוק. במצב כזה, תצטמצם יכולת הבניה שלכם משמעותית במקרה הטוב, או תימנע כליל, במקרה הרע.
אם הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, הרי שניתן לחכור אותה לתקופה שאינה עולה על 99 שנה, כשהשימוש בה כרוך בתשלום המתבצע דרך אגרות והיטלים שונים. במידה והקרקע שאתם עומדים לקנות היא פרטית, היא תרשם על שמכם בטאבו, ועל כן עלותה תהיה גבוהה יותר, באופן טבעי.
נוסף על הסכום המושקע בעצם רכישת המגרש, יש להוסיף לחישוב גם את העלויות של פיתוח הקרקע, בניית השלד של המבנה, אגרות בניה למיניהן, הסכומים שיועברו למנהל מקרקעי ישראל, שכר טרחה של עורך דין ויועצים, דמי תיווך, גמר ותכולה.
בנוסף, חשוב לקחת בחשבון שכאשר רוכשים קרקע, עלינו לשלם מס רכישה לרשות המסים. גובה המס מהווה 5% משווי הקרקע + 5% מעלות הפיתוח שבוצעה עד לחתימית ההסכם עם מנהל מקרקעי ישראל.
ניתן לקבל הנחנה משמעותית ממנהל מקרקעי ישראל עבור רכישת קרקע, המיועדת לאנשי מילואים. הזכאות מותנת בהצגת אישור רשמי אודות ביצוע ימי המילואים, שניתן להשיג אצל קצין העיר. כמות ימי המילואים לקבלת ההנחה הם:
סך של שמונים ימי מילואים בשש השנים האחרונות או 10 ימי מילואים בשנה לפחות, בתקופה של 6 שנים אחרונות.
דרוש: אדריכל
עלות בניית בית פרטי, אם כן, מורכבת משקלול של פרמטרים כלליים ומתנאי שטח נתונים.
כך למשל, סוגים מסוימים של אדמות כרוכים בהוצאות נוספות בשלב פיתוח הקרקע, שלב הכולל ביצוע של תשתיות כגון ביוב, קווי טלפון, כביש ועוד. לשם הערכת עלויות אלו יש להיוועץ באדריכל, שיאבחן את סוג הקרקע ויאמוד את עלויות הפיתוח שלה, ויכלול אותן בהצעת המחיר של תכנון הבית.
במידה רבה, על כתפי האדריכל מוטלת האחריות להצלחת הפרויקט, ומשום כך אין לזלזל במידת חשיבותה של תקשורת טובה ביניכם לבינו. גם אם לפי תיק העבודות מדובר באדריכל הקולע לטעמכם העיצובי ולמסגרת התקציב שלכם, אך התקשורת ביניכם לוקה בחסר, הרי שהקצר העתיד לבוא הוא רק ענין של זמן, והוא עלול לעלות ביוקר.
השכר הממוצע של אדריכל מנוסה, מוכשר ומבוקש, נע בין $25 ל- $45 למ"ר בנוי. הצעת מחיר נמוכה מטווח מחירים זה, מעידה בדרך כלל על חסרונה של אחת מן התכונות שצוינו לעיל, בעוד שהצעת מחיר החורגת מן הטווח באופן משמעותי מצביעה לרוב על אדריכל ממותג, המסתמך על השם שקנה לו בשוק.
בעת ההתקשרות עם האדריכל והחתימה על החוזה, מומלץ לסכם על חלוקת התשלומים בהתאם להתקדמות התכניות.
החלום הפרקטי
בניית בית פרטי הוא גם הביטוי האישי שלכם, של ההעדפות האסתטיות ומושגי הנוחות שלכם. השילוב של השילוש הקדוש הזה עם המציאות, אינו תמיד כה פשוט, במיוחד אם הכוונה היא לעצב בית קלאסי המשביח עם השנים. קלאסיקה מבנית מאופיינת בעיצוב נקי המשתלב בסביבה, כך שערכו של הנכס עולה עם השנים והוא יהווה השקעה בטוחה לבעליו.
משום כך, על האדריכל להיות ער לצרכים ולחזון של היזם, תוך התחשבות קפדנית בתקציב ובמגבלות התכנון שנקבעו בתב"ע (תכניות בניית עיר).
רק אם כל התנאים הללו בוצעו על הצד הטוב ביותר, תהיו בטוחים מפני טעויות שיפגעו בבניה, וכן תנצלו באופן מקסימלי את הפוטנציאל של הקרקע.
כיצד נחשב את עלויות הבניה?
ראשית, על מנת שתקבלו הצעות מחיר התואמות את צרכיכם, יש להמיר את תכניות הבניה שבידיכם לדרישות ומפרטים, ורק אז להרכיב את התקציב.
בשלב זה מומלץ להפריד בין נתוני ההוצאות של החומרים הנדרשים לבניה עצמה לבין נתוני העלויות של בעלי המקצוע, ורק אז לבצע השוואת מחירים.
רצוי להנפיק לספקי חומרי הבניה רשימה מדויקת ככל האפשר של החומרים (כתב כמויות), על מנת לקבל הצעות מחיר ברות השוואה.
עלות בנייתו של שלד המבנה היא תוצר של מספר פרמטרים, חלקם מושפעים מגורמים שאינם בשליטתנו כגון מהירות הביצוע, איכותו או אמינותו של הקבלן, ומפרמטרים קבועים המורכבים מגורמים אובייקטיביים. בין פרמטרים אלו כלולים: מורכבותו של המבנה, כמות החפירה או החציבה הנדרשת באתר הבניה, סוג היסודות והעומק שהם מצריכים, סוג הבלוקים שישמשו לבניה ועוד.
יש לאמוד את העלויות ולוודא כי התקציב מאפשר לנו לקיים את כל מה שאנו שואפים אליו, בסמוך להכנת סקיצות ראשונות של האדריכל ולפני הגשת התכנית.
מדוע קיימים הבדלים בעלויות הבניה?
לכאורה, בין פרויקטים שונים ישנו דמיון רב מבחינת גודל השטח למשל, אך הפערים בעלויות הם עצומים, והשאלה המתבקשת היא: מדוע
השוני בעלות בניית בית פרטי מבוסס בראש ובראשונה על השוני בין המשפחות, על סגנונותיהן השונים וצרכיהן היחודיים כנגד התנאים הקיימים בשטח?
ראשית, כל בית מוקם על קרקע שונה המצריכה פיתוח שונה בעלויות משתנות, ובכפוף לחוקי הרשויות המקומיות.
בנוסף, הבדלי הסגנון עשויים לייצר דרישות בעלות אופי שונה ובעלות אחרת, תוך העדפת בעלי מקצוע וספקים בהתאם לרמות הגימור הרצויה.
ככל שסטנדרט הבניה גבוה יותר, ככל שחומרי הבנין איכותיים יותר וככל שבעלי המקצוע הנבחרים משויכים לקליקות נחשבות, כך יטפסו העלויות.
גורמים נוספים המשפיעים על עלויות הבניה ועל מחיר הבית כולו, קשורים במיסים והיטלים החלים על רוכשי הקרקע. הסכומים משתנים בהתאם לאזור הבניה, כאשר ברוב המקרים, ככל ששטח הבניה גדול יותר כך המחיר למטר רבוע הוא נמוך יותר.
כמו כן, למיקומו של אתר הבניה יש השפעה מכרעת על ההוצאות: במידה ואין תשתית נוחה ודרכי גישה אליו, או שהוא מרוחק מאוד ממקורות של אספקת חומרים או ששטחו הוא בעייתי מבחינה טופוגראפית, כך יגדלו ההוצאות.
חנוכת הבית
כאשר הבית עומד על תילו, מוטל על האדריכל הממונה להגיש לוועדה המקומית דוחות ביקורת בניה, המבטיחים כי כל אחד משלבי הבניה בוצעו על פי התקנים.
טופס האכלוס (טופס 4) הוא השלב האחרון במרוץ אחר בית החלומות שלכם. מזל טוב!